Земельные вопросы

[Дмитрий Шаповалов (Velocity)]

Для большинства посадочных площадок в России этот вопрос актуален. Площадки создаются вновь или восстанавливаются из бывших сельхоз. площадок. Как правило земли, на которых это происходит, имеют категорию сельскохозяйственной с соответствующими ограничениями на строительство и т.д. Перевод земли из категории сельскохозяйственных земель довольно затруднительное и долгое занятие, часто сопряженное с вымогательством крупных сумм денежных средств.

В настоящее время действует:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ

О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ

(в ред. Федеральных законов
от 21.07.2005 N 111-ФЗ, от 17.04.2006 N 53-ФЗ, от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 10.05.2007 N 69-ФЗ, от 30.10.2007 N 240-ФЗ, от 08.11.2007 N 261-ФЗ, от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 23.07.2008 N 160-ФЗ, от 14.03.2009 N 32-ФЗ, от 08.05.2009 N 93-ФЗ, от 25.12.2009 N 340-ФЗ, от 20.03.2011 N 41-ФЗ, от 01.07.2011 N 169-ФЗ, от 12.07.2011 N 209-ФЗ, от 19.07.2011 N 246-ФЗ)


Осенью 2011 года планировалось с 31 декабря 2012 года ввести в действие проект закона с учетом изменений закона в редакции от 13 октября 2011 года (без номера).
Но похоже он в действие не будет введен вообще, так как в апреле 2012 года в Госдуму внесен на рассмотрение новый проект этого закона (номера нет), который наверное заменит два вышеуказанных.

17.04.12 : Деление земель на категории будет отменено

Отменить устаревший механизм деления земель по категориям в Минэкономразвития планируют уже в следующем году. Как стало известно РБК daily, взамен недействующему и зачастую коррупционному инструменту чиновники предлагают ввести зонирование территорий.

Уже в следующем году деление земель на категории может быть отменено. Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму и может быть рассмотрен в весеннюю сессию. Как рассказал РБК daily директор департамента недвижимости Минэкономразвития Анд­рей Ивакин, министерство вело работу над законопроектом с прошлого года. «Основной эффект от этого закона следует ожидать в следующем году, когда будут утверждены правила землепользования застройки. Если не менять законодательство, то у собственников начнутся серьезные проблемы: им придется проходить сразу две процедуры при разрешении на использование земли (с применением категорий, а также правил землепользования застройки. — РБК daily)», — говорит чиновник. В министерстве надеются, что документ будет принят до конца года.

В Минэкономразвития рассчитывают, что с принятием документа сроки реализации инвестпроектов существенно сократятся (в среднем изменение категории земли занимает от шести месяцев до трех лет). Причем в большей степени это повлияет на промышленное строительство.

«Изначально предполагалось, что разделение земель по категориям ограничит и защитит земли сельхозназначения, особо охраняемые природные территории (ООПТ), лесной фонд и одновременно ограничит бессистемную застройку. Но сегодня получается, что эти задачи категориями вообще никак не решаются», — поясняет г-н Ивакин.

По ООПТ уже принят отдельный закон, а по землям сельхозназначения существующие законы ничего не решают, заявляла ранее министр экономического развития Эльвира Набиуллина. «Мы видим, как застраиваются земли даже без смены категории», — подчеркнула она. «Бессистемная застройка продолжается, потому что полномочия по изменению категорий распределены по всем уровням власти. Получается, что барьер есть, но он ничем не оправдан», — добавляет г-н Ивакин.

Предполагается, что начиная с будущего года вопросы использования земли будут решаться через зонирование территорий: каждый муниципалитет должен будет выбрать, какой участок отдать под строитель­ство жилых домов, где засевать поля, строить заводы или возводить деловые центры. «Задача региональной власти — установить границы особо ценных сельхозтерриторий, а задача федерального центра — очертить границу ООПТ и лесного фонда», — объясняет г-н Ивакин.

Этот закон призван регламентировать порядок использования и застройки земель при активном строительстве в России, соглашаются эксперты. «Не в последнюю очередь это касается Москвы и Московской области при проектировании зоны между МКАД и ЦКАД, претворении в жизнь инфраструктурных проектов по России: дороги, трубопроводы, кластеры и т.д.», — говорит начальник отдела методологии оценочной деятельности АКГ «МЭФ-Аудит» Константин Гречухин.

Данные изменения важные и концептуальные, отмечает управляющий партнер группы юридических и аудиторских компаний «Содействие бизнес проектам» Кира Гин-Барисявичене. «В последнее время, когда страна переживает и планирует ряд крупных строек — олимпийский Сочи, расширение Москвы, чемпионат по футболу 2018 года, — настало время приводить в порядок земельные ресурсы России. Планируется большая работа по определению кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. От этого будет зависеть и единый налог на недвижимость», — считает она.

В то же время вместе с улучшением климата для застройщиков отмена деления на категории может сыграть на руку перекупщикам. «Земельные спекулянты, набравшие в свое время сельскохозяйственных земель, ищут способ, чтобы избавиться от законодательного давления. На данный момент земельное законодатель­ство России не учитывает интересов земельных спекулянтов. На мой взгляд, версия о том, что спекулянты хотят через эти поправки «исправить» ситуацию, проталкивая отмену деления земель на категории, имеет место быть», — не исключает г-жа Гин-Барисявичене.
Читать полностью: http://www.irn.ru/articles/31915.html

Сокращение количества категорий земель должно привести к снижению стоимости строительства за счет уменьшения взяткоемкости процесса и сроков реализации проектов, отметил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, комментируя инициативу министерства экономического развития.

Федеральное правительство в настоящее время рассматривает разработанный Минэкономразвития законопроект об отмене четырех категорий земель из семи существующих, сообщает сайт «Единой России». Как пояснил на круглом столе в Госдуме 10 октября директор департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Андрей Ивакин, планируется оставить только три категории земельных участков – земли особо охраняемых природных территорий, земли лесного фонда и земли водного фонда. Целевое использование остальной территории предлагается закреплять в рамках территориального планирования и градостроительного зонирования. Эти земли будут делиться по виду хозяйственной деятельности, разрешенной на участке, на жилые зоны, общественно-деловые зоны, зоны сельскохозяйственного назначения и т. д.

Напомним, Земельным кодексом России предусмотрены семь категорий земель: сельскохозяйственного назначения; населенных пунктов; промышленности, энергетики, транспорта, связи, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, земли иного специального назначения; особо охраняемых территорий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

Доставшееся в наследство от советских времен деление земель на категории во многом устарело и мешает развитию крупных городов, которые давно переросли свои старые границы, считает руководитель IRN.RU. Сельскохозяйственные земли вокруг Москвы, Петербурга или Екатеринбурга использовать для выращивания картошки не только экономически не выгодно, но и просто опасно для здоровья. Однако приспособить заброшенные колхозные поля для чего-нибудь общественно полезного, типа жилищного строительства, достаточно проблематично - на сельхозземлях можно возвести максимум дачу, да и то только в том случае, если вид разрешенного использования земли это позволяет.

Что такое дача, законодательство не конкретизирует, но выдать за дачный домик строение городского типа этажей эдак в семь-восемь явно не получится. То есть для полноценного вовлечения сельскохозяйственных земель в строительный оборот необходимо менять их категорию. Однако в настоящее время этот процесс настолько забюрократизирован и дорог – не в последнюю очередь из-за коррупционной составляющей, что тысячи гектаров земель по всей стране, где могли бы вырасти новые жилые районы, постепенно зарастают бурьяном.

По данным компании Land Management, в Подмосковье превращение земли сельхозназначения в землю населенных пунктов, предназначенную для жилищного строительства, обойдется в сумму от $400 до $2000 за сотку и займет от 6 месяцев до года. По словам гендиректора компании «Земельных дел контора» Ильи Свиридова, средняя стоимость этой процедуры ближе к $2000, вне зависимости от того, идет речь о многоэтажной застройке или индивидуальном жилищном строительстве. Нет необходимости говорить о том, что затраты на изменение категории земли девелоперы включают в цену конечного продукта.

Как подчеркнул Олег Репченко, ликвидация «лишних» земельных категорий, границы между которыми де-факто давно стерлись, – это шаг, направленный на удешевление строительства и в конечном итоге - рыночной стоимости жилья. Во-первых, застройщикам не надо будет платить за перевод земли из одной категории в другую, а во-вторых - ускорится реализация проектов. Ведь девелоперы, как правило, строят на заемные средства, поэтому каждый день, потраченный на преодоление бюрократических барьеров, увеличивает их расходы на обслуживание кредита.
Читать полностью: http://www.irn.ru/news/54708.html

 

[Дмитрий Шаповалов (Velocity)]

ЗАКОН О ТРАНСПОРТНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
Федеральный закон Российской Федерации от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ
О транспортной безопасности
Принят Государственной Думой 19 января 2007 года
Одобрен Советом Федерации 2 февраля 2007 года
Опубликовано 14 февраля 2007 г.
Вступает в силу с 14 августа 2007 г.
Статья 1. Основные понятия
Часть 5.
Объекты транспортной инфраструктуры - технологический комплекс, включающий в себя
железнодорожные, трамвайные и внутренние водные пути, контактные линии, автомобильные
дороги, тоннели, эстакады, мосты, вокзалы, железнодорожные и автобусные станции,
метрополитены, морские торговые, рыбные, специализированные и речные порты, портовые
средства, судоходные гидротехнические сооружения, аэродромы, аэропорты, объекты систем
связи, навигации и управления движением транспортных средств, а также иные обеспечивающие
функционирование транспортного комплекса здания, сооружения, устройства и оборудование;

Пояснительная записка:
В соответствии со частью 5 статьи 1 федерального закона от 9 февраля 2007 г. N 16-ФЗ "О
транспортной безопасности", [highlight]посадочные площадки не попадают под объекты
транспортной инфраструктуры[/highlight] и требования федерального закона на посадочные
площадки не распространяются.


Проект Федерального закона "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (тот, который принят, но будет изменен ещё до вступления в силу) http://www.rg.ru/2011/10/13/zemlya-kategorii-site-dok.html

Статья 77.  Виды разрешенного использования земельных участков
1. Вид разрешенного использования земельного участка определяет  вид хозяйственной  или иной деятельности,, которая может осуществляться на земельном участке.  Для каждого земельного участка устанавливается один или несколько видов разрешенного использования.
2. Виды разрешенного использования земельных участков определяются с учетом ограничений в использовании земельных участков, установленных в зонах с особыми условиями использования территорий.
Виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в границах территории объектов культурного наследия, определяются с учетом ограничений по использованию такой территории, установленных в соответствии с федеральными законами.
3. Совокупность смежных земельных участков, в отношении которых установлен  единый перечень видов разрешенного использования или один вид разрешенного использования, за исключением земельных участков в границах особо охраняемых категорий земель, составляют  территориальную зону.  В зависимости от назначения могут быть установлены следующие виды территориальных зон:
1) жилые зоны;
2)  общественно-деловые зоны;
3) зоны сельскохозяйственного  назначения;
4) рекреационные зоны;
5) зоны объектов культурного наследия;
6) зоны специального назначения;
7) промышленные зоны;
8) зоны энергетики;
9) зоны транспорта;
10) зоны связи;
11) зоны обеспечения космической деятельности;
12) зоны обеспечения обороны и безопасности;
13) резервные зоны.

Посадочные площадки наиболее подходят к:

Статья 80.  [highlight]Общественно-деловые зоны[/highlight]
1. В состав общественно-деловых зон могут включаться:
1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
4) общественно-деловые зоны иных видов.
2. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.
3. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

 

[Vasiliy124]

Из всего вышеуказанного возникает вопрос:
Возможно ли при действующем законодательстве землю сельхоз назначения использовать под посадочную площадку???

 

[Дмитрий Шаповалов (Velocity)]

При действующем законодательстве всё очень криво. В принципе можно. Полоса, рулежки и перроны ещё проходят (типа сельхоз авиация), но со строительством капитальных зданий возникают проблемы.

 

[Arhivarius]

Понятно изложено.

 

[JAK]

но со строительством капитальных зданий возникают проблемы.

Проблема решена в Омске. 😎
Смотри отчёт перелёта на остров Чкалова.

 

[Дмитрий Шаповалов (Velocity)]

А точнее можно ссылку дать с номером страницы?

 

[Сергей_К]

Velocity видимо имелось в виду http://www.reaa.ru/cgi-bin/yabb/YaBB.pl?num=1299739327/540

Re: Прошу помощи у форумчан в планировании Москва - о.Чкалова
Ответ #549 - 18.11.11 :: 23:30:30
  В обед мы были уже под Омском, на аэродроме у Сергея. Аэродром, кстати, опять назывался Калачево. Вот так получается, вылетели из Калачево, полтора дня летели на восток, и прилетели опять в Калачево (потому что земля круглая?).  Приятный такой аэродром, штук пять авиатик стоит, несколько аэропрактов, пара скайренджеров, и самое интересное, в пристройке к ангару, обитают бараны. Эдакий гибрид аэродрома и фермерского хозяйства. На вопрос «Чьи бараны то?», Сергей, спокойно так ответил, мои, и я как то не сразу поверил, думал шутит. На чабана то он не очень похож. Но в чем тогда смысл держать баранов на аэродроме? А смысл то есть, если земля под ним сельхозназначения, и хочешь – не хочешь, а должен ее по этому назначению использовать. И тут бараны очень даже пригодятся. Да и за мясом на шашлык далеко ездить не надо.

 

[Дмитрий Шаповалов (Velocity)]

@ Сергей_К если это, то это как раз не решение проблемы, а та ситуация, в которой оказываются владельцы площадок на с/х землях.

ЗЫ. Мне больше кролики нравятся  :🙂.

 

[Alex_520]

Сергей из омского Калачёво не первый баранами "прикрылся". В Ё-бурге аналогичным образом это же делал и Бурцев В.А. И именно с баранами...

 

[radiolubitel22]

Достаточно косить траву на участке и "ставить сено", кому не нравятся бараны, если земля идет в категории "сенокосы"

 

[Alex_520]

С баранами косить траву не придётся (они это сделают за Вас и гораздо чище и ровнее). Придётся шерсть стричь и шашлыки кушать. Чаще чем обычно.

 

[=ALFA=]

интересен вопрос земельного ценообразования...у государства существуют какие-либо официально принятые ставки,расценки,коэффициенты которыми оно оперирует для исчисления стоимости земель при продаже в собственность,либо при передаче в аренду?интересно также насколько государственная цена на землю может отличаться от рыночной?

 

[lenspecstroy]

существуют какие-либо официально принятые ставки,расценки,коэффициенты

По моей информации да

насколько государственная цена на землю может отличаться от рыночной?

на порядок!

 

[radiolubitel22]

С баранами косить траву не придётся (они это сделают за Вас и гораздо чище и ровнее)

Зимой снег они ещё бы чистили, да жрать не просили... 😉

у государства существуют какие-либо официально принятые ставки,расценки

Есть кадастровая стоимость земельного участка, с которой исчисляются налоги, сборы, пошлины и пр.

на порядок!

как в большую, так и в меньшую сторону...

 

[PFELIX]

оно оперирует для исчисления стоимости земель при продаже в собственность,либо при передаче в аренду

Насколько знаю я, теперь только согласно результатам независимой оценки, т.е. по рыночной (если оценщик все делает правильно).

 

[deAnatol]

Достаточно косить траву на участке и "ставить сено", кому не нравятся бараны, если земля идет в категории "сенокосы"

Точно также поступили и мы, только для того, что бы была инфраструктура, рядом с участком под сенокос взяли участок под дачное строительство. Оба участка - земли сельхозназначения. И закон не нарушен и бараны целы... 😀

 

[elgrand-x]

интересен вопрос земельного ценообразования...у государства существуют какие-либо официально принятые ставки,расценки,коэффициенты которыми оно оперирует для исчисления стоимости земель при продаже в собственность,либо при передаче в аренду

При продаже в собственность или при передаче в аренду земельного участка, государство, то есть то муниниципальное образование на чьей территории находится интересуемый земельный участок оперирует кадастровой стоимостью данного З.У.
Как происходит кадастровое ценообразование Вам лучьше поинтересоваться у  "Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии".

интересно также насколько государственная цена на землю может отличаться от рыночной? 

По существующему законодательству продажа земельных участков в собственность, либо передача их в аренду производится только на аукционной основе!
Стартовая цена З.У. на аукционе это обычно кадастровая стоимость этого участка.
Но есть и исключения, когда ввиду ценности земельного участка, цену назначают соответствующим распоряжением Главы администрации муниципального образования. А на сколько возрастет эта цена зависит от колличества желающих получить этот участок и их финансовых возможностей!
К примеру, я выкупал участок 15 соток под ИЖС по кадастровой стоимости 1050 руб. за кв. метр, а такой-же участок только с рарешенным использованием под гостиницу администрация продавала на аукционе за 15 млн.рублей! А у итоге продала на аукционе за 50 млн.! 
Кстати, чтобы земельный участок продавался ниже кадастровой стоимости я такого не слышал!

 

[radiolubitel22]

Кстати, чтобы земельный участок продавался ниже кадастровой стоимости я такого не слышал!

Речь идет о землях сельхозназначения.

По существующему законодательству продажа земельных участков в собственность, либо передача их в аренду производится только на аукционной основе!

Это для земель из госсобственности, выдел земельного участка в счет земельной доли (свидетельства на право собственности на землю) - сельхозка, происходит по несколько другим законам.

 

[radiolubitel22]

Налоговая ставка рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Для коммерческих операций - залог в кредитных учреждениях и пр. оперируют независимой оценкой.